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Zwangsversteigerung vor und während der Insolvenz

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Im Unterschied zu beweglichen Sachen können Grundstücke (Häuser, Wohnungen usw.) nur durch ein förmliches Zwangsversteigerungsverfahren verwertet werden. Die Zwangsversteigerung dient somit der Durchsetzung eines Anspruches des Gläubigers mit staatlicher Hilfe und ist somit eine Vollstreckungsmethode.

Während eines Insolvenzverfahrens kann jedoch auch der Insolvenzverwalter als Betreuer des Vermögens ein Grundstück auch freihändig verkaufen.

Welche Sachen können zwangsversteigert werden?

Der Zwangsversteigerung unterliegen grundsätzlich nur unbewegliche Sachen. Typische Beispiele für unbewegliche Sachen sind Häuser (bzw. die Grundstücke, auf denen diese stehen), im Grundbuch eintragbare Rechte (z. B. Wohnrecht, Erbbaurecht,) aber auch Wohnungen. Zudem können Schiffe und Flugzeuge zwangsversteigert werden, wenn diese in ein öffentliches Register eingetragen wurden. Bewegliche Sachen werden durch den Gerichtsvollzieher verwertet.

Zum Grundstück können auch andere, bewegliche Sachen gehören. Dies ergibt sich aus § 94 BGB. So gelten Feldfrüchte (z. B. Getreide, Rebanlagen usw.) solange als Teil des Grundstücks, bis diese geerntet bzw. vom Grundstück entfernt wurden. Aber auch Rechte an anderen Grundstücken, wie z. B. Wegerechte gelten als Teil des zu versteigernden Grundstücks. Aber auch bewegliche Sachen können der Zwangsverllsteigerung zusammen mit einem Grundstück unterliegen. Dies ist dann der Fall, wenn es sich bei den beweglichen Sachen um Zubehör des Grundstückes handelt. Dies ist z. B. bei einem Grundstück der Fall, auf dem eine Fabrik steht. In diesem Fall fallen gemäß §§ 97, 98 BGB sämtliche Maschinen in den Haftungsverband der Hypothek oder Grundschuld. In diesem Fall werden diese Sachen mitversteigert.

Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?

Das Zwangsversteigerungsverfahren ist ein Gerichtsverfahren, das strengen Regeln folgt. Es ist im Zwangsvollstreckungsgesetz geregelt. Wie jedes Gerichtsverfahren bedarf es zur Einleitung des Verfahrens eines Antrags, § 15 ZVG. Zuvor kann es aber bereites zur Eintragung einer Zwangshypothek im Grundbuch kommen.

Den Antrag auf Zwangsversteigerung kann nur ein Gläubiger des Eigentümers der unbeweglichen Sache stellen, § 17 ZVG. Ist der Antrag auf Zwangsversteigerung zulässig, so ordnet das Gericht die Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahren an. Diese Anordnung ist im Grundbuch einzutragen, § 19 ZVG. Dieser Beschluss zur Zwangsversteigerung gilt für den Gläubiger als Beschlagnahme des Grundstückes. Diese Beschlagnahme umfasst auch das Zubehör des Grundstückes. Dem Schuldner gegenüber wird die Beschlagnahme in dem Zeitpunkt wirksam, in dem ihm der Zwangsversteigerungsbeschluss zugestellt wird, § 22 ZVG. Aufgrund des Beschlagnahmebeschlusses kann der Schuldner und Eigentümer des Grundstückes nicht mehr über das Grundstück samt Zubehör verfügen. Eine Ausnahme hiervon macht § 23 Abs. 1 ZVG, der eine Verfügung des Schuldners über Zubehör des Grundstückes aufgrund einer ordnungsgemäßen Wirtschaft für wirksam erklärt. Wird dennoch das Grundstück veräußert, kann der Gläubiger weiterhin das Verfahren betreiben, § 26 ZVG.

Das Gericht beauftragt in der Regel anschließend einen Gutachter mit der wirtschaftlichen Bewertung des Grundstückes. Hierbei ist es grundsätzlich für den Schuldner und den Gläubiger vorteilhaft, wenn der Gutachter auch das Grundstück und die Gebäude betreten kann. Kann der Gutachter die Gebäude nicht betreten, so wird der Gutachter für einen Sanierungsstau einen schätzungsweisen Abschlag auf den Verkehrswert ansetzen.

Wurde das Wertgutachten eingeholt, wird der Verkehrswert aufgrund dieses Gutachtens festgesetzt. Der Verkehrswert hat hierbei eine entscheidende Rolle. Der Versteigerungstermin wird anschließend vom Gericht festgesetzt und ortsüblich bekannt gegeben. Der Versteigerungstermin kann auch außerhalb der Gerichtsräume stattfinden. Dies ist z.B. in ländlichen Gebieten sinnvoll, da hierdurch ein größerer Bieterkreis erreicht werden kann.

Die Terminsbestimmung wird dem Gläubiger und dem Schuldner zugestellt. Hierdurch wird sichergestellt, dass der Schuldner Kenntnis vom Termin erhält.

Im Versteigerungstermin werden die Versteigerungsbedingungen und das geringste Gebot bekannt geben. Bei mehreren Grundstücken oder mehreren Eigentümern eines Grundstückes wird in der Regel von dem Terminsvertreter des Gläubigers beantragt, dass im sogenannten Gesamtausgebotsverfahren das Grundstück versteigert wird, § 63 ZVG. Werden keine von der Regel abweichenden Anträge gestellt, wird die Bietstunde eröffnet. Diese dauert mindestens 30 Minuten. Während dieser Zeit können Gebote abgegeben werden, die über dem Mindestgebot liegen. In der Regel verlangt der Gläubiger eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes. Diese Sicherungheitsleistung kann nicht in bar erfolgen, sondern nur durch Bundesbankscheck oder von einer zugelassenen Bank ausgestellten Verrechnungsscheck. Ein vom Bieter selbst ausgestellter Verrechnungsscheck ist hingegen nicht zulässig.

Alternativ kann vorab auch an die Gerichtskasse die Sicherheitsleistung überwiesen werden. Kann der Bieter keine Sicherheit leisten, so wird das Gebot zurückgewiesen.

Erfolgen keine weiteren Gebote, so stellt das Gericht das Höchstgebot fest. Dies erfolgt durch dreifachen Ausruf des Höchstgebots. Anschließend entscheidet der Rechtspfleger nach Anhörung der anwesenden Beteiligten über den Zuschlag. Dieser kann auch versagt werden. Erfolgt der Zuschlag, so geht das Eigentum am Grundstück mit der Erteilung des Zuschlags auf den erfolgreichen Bieter über. Am Schluss wird ein Verteilungstermin bestimmt.

Wann kann das Gericht den Zuschlag versagen?

Der Höchstbietende hat keinen Anspruch auf Zuschlagserteilung. Das Gericht hat den Zuschlag zu verweigern, wenn das Höchstgebot nicht zur Abdeckung der Verfahrenskosten und der vorhergehenden Rechte Dritter genügt oder das Verfahren formelle Mängel aufzeigt. Das Gericht kann auch vor der Erteilung des Zuschlages den nicht anwesenden Schuldner hören, wenn eine Verschleuderung des Grundstückes droht. Einzelheiten ergeben sich aus § 83 ZVG. Des Weiteren ist der Zuschlag nach § 85a ZVG zu versagen, wenn die Höhe des Höchstgebots 5/10 des Verkehrswerts nicht erreicht. Dies gilt im zweiten Versteigerungstermin nicht, wenn ein wirksamen Gebot abgegeben wurde. Aber auch der die Zwangsversteigerung betreibende Gläubiger kann beantragen, den Zuschlag zu versagen, wenn das Gebot unter 7/10 des Verkehrswertes liegt und dieser durch den Zuschlag einen theoretischen Verlust erleidet, § 74a ZVG. Sind hingegen durch das Gebot sämtliche Kosten und Rechte des Gläubigers gedeckt, kann ein solcher Antrag nicht erfolgreich gestellt werden. Es würde dem Gläubiger an einem Interesse fehlen. Die Versagung aus diesem Grund darf nur einmal erfolgen.

Allerdings kann der Gläubiger das Verfahren die einstweilige Einstellung des Verfahrens bis zur Verkündung des Zuschlagsbeschlusses beantragen, sodass der Gläubiger tatsächlich den Zuschlag verhindern kann.

Kann der Schuldner die Versteigerung verhindern?

Grundsätzlich kann der Eigentümer bzw. Schuldner die Versteigerung nicht verhindern. Eine einstweilige Einstellung für maximal 6 Monate kommt aber dann auf Antrag des Schuldners in Betracht, wenn davon ausgegangen werden kann, dass ein Zuschlagsbeschluss vermieden werden kann. Dies kann z. B. durch einen Verkauf des Grundstückes mit der Zustimmung des Gläubigers erreicht werden. Eine einstweilige Einstellung kommt weiterhin regelmäßig dann in Betracht, wenn durch die Zwangsversteigerung "das Leben" des Schuldners oder eines nahestehenden Angehörigen bedroht ist.

Zwangsversteigerung während der Insolvenz

Grundsätzlich dürfen Zwangsvollstreckungshandlungen während einem eröffneten Insolvenzverfahren nicht weiter betrieben werden. Bei der Zwangsversteigerung gelten hier aber Sonderregeln. Grundsätzlich kann nicht nur der Insolvenzverwalter, sondern auch der Gläubiger die Zwangsversteigerung während der Insolvenz betreiben, § 49 InsO. Der Insolvenzverwalter kann allerdings die Zwangsversteigerung einstweilig einstellen lassen, wenn ein wichtiger Grund hierfür gegeben ist. Dies ist nach § 30d ZVG dann der Fall, wenn der Berichtstermin noch bevorsteht, das Grundstück zur Fortsetzung des schuldnerischen Unternehmens benötigt wird, die Durchführung eines bereits vorgelegten Insolvenzplanes gefährdet wäre oder in sonstiger Weise durch die Versteigerung eine angemessene Verwertung der Insolvenzmasse gefährdet wäre. Wird während des Insolvenzverfahrens das Grundstück versteigert, erhöhen sich hierdurch mittelbar die Kosten des Insolvenzverfahrens. Daher ist es bei einem Insolvenzverfahren über natürliche Personen ratsam, Grundstücksangelegenheiten vor dem Insolvenzverfahren einvernehmlich zu klären. Hierfür bietet sich z. B. das außergerichtliche Schuldbereinigungsverfahren an.

Wie erhält der neue Eigentümer das Grundstück?

Eine Sachmängelhaftung, aber auch eine Rechtsmängelhaftung kommt nicht in Betracht. Wird das Grundstück vom Schuldner noch genutzt, so kann der Ersteher gemäß § 93 ZVG die Zwangsräumung und die Herausgabe des Grundstückes aufgrund des Zuschlagsbeschlusses betreiben. Dieses Verfahren ist mit hohen Kosten verbunden. Daher ist es ratsam, mit dem Schuldner eine einvernehmliche Lösung zur Räumung zu finden. Ist das Grundstück vermietet oder verpachtet, so kann der Ersteher das Mietverhältnis bzw. das Pachtverhältnis mit der gesetzlichen Frist kündigen. Insbesondere bei Wohnraummietverhältnissen muss aufgrund der beschränkten Kündbarkeit darauf geachtet werden, dass der Vertrag zum erstmöglichen Termin gekündigt wird. Ansonsten ist eine solche Kündigung ausgeschlossen. Zudem bedarf es hier eines anerkannten Kündigungsgrundes nach § 573 BGB.

Zieht der Mieter oder Verpächter nicht rechtzeitig aus, so muss der Ersteher eine Räumungsklage gegen diesen erheben.

Zwangsvollstreckung gegen den Ersteher

Der Ersteher hat bei einem Zuschlag bis zum Verteilungstermin sein Gebot mit 4 % Zinsen an die Gerichtskasse zu zahlen. Zahlt der Ersteher nicht, kann gegen diesen nach § 133 in das Grundstück vollstreckt werden. Dies führ dann zu einer erneuten Zwangsversteigerung. Gemäß § 132 ZVG kann aufgrund einer vollstreckbaren Ausfertigung des Teilungsplans die Zwangsvollstreckung eingeleitet werden.

Was ich für Sie tun können

Ich vertrete nicht nur Gläubiger bei einem Versteigerungstermin, sondern beraten und vertrete auch den Schuldner bzw. den Ersteher eines Grundstückes. Sprechen Sie mich einfach an.

Als Rechtsanwalt in Mainz berate ich im Insolvenzrecht. Die Beratung umfasst auch die außergerichtliche Schuldenbereinigung. In jeder Phase des Verfahrens berate ich Insolvenzschuldner und Insolvenzgläubiger.

Hier finden Sie Informationen, die Sie auch ohne anwaltliche Unterstützung weiterbringen können. Leider können diese Informationen nicht die anwaltliche Beratung ersetzen und dienen daher nur zur allgemeinen Information. Diese Informationen wurden mit bestem Wissen zusammengetragen. Dennoch kann eine Haftung für diese Informationen nicht übernommen werden.

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Aufgaben des Rechtsanwaltes


Sämtliche Rechtsanwälte sind Organ der Rechtspflege. Als solches Organ haben wir Rechtsanwälte die Aufgabe, unsere Auftraggeber mit rechtsstaatlichen Mitteln zum Recht zu verhelfen und unsere Mandanten vor ungerechtfertigten Forderungen zu schützen. Zu diesem Zweck können wir Rechtsanwälte jedermann beraten oder vertreten, soweit die Gegenseite nicht in der selben Sache beraten oder vertreten wurde. Wurde die Gegenseite beraten oder vertreten und würden wir Rechtsanwälte dennoch Sie vertreten, so würden wir einem Interessenskonflikt unterligen und die Interessen sowohl der Gegenseite, wie auch Ihre Interessen veraten.

Im Rahmen der Beratung werden Sie als Mandant über die Rechtslage, die Erfolgschancen, die Möglichkeiten einer Beweissicherung und die anfallenden Kosten sowie das Kostenrisiko informiert. Im Rahmen der Erstberatung gelingt dies jedoch nur eingeschränkt, da nicht der gesamte Sachvorhalt bekannt ist.

Jedermann kann sich in jedem Verfahren vor Behörden oder Gerichten durch einen zugelassenen Rechtsanwalt vertreten lassen. In einem Strafprozess oder einem Bußgeldverfahren wird der Rechtsanwalt als Verteidiger tätig. Die Stellung als Verteiiger ist gesetzliche geregelt. Insbesondere die Kommunikation mit dem Betroffenen oder Mandant ist gesetzlich geschützt. Auch dürfen Rechtsanwälte Akteneinsicht nehmen.
Im Zivilprozess besteht bei den Landgerichten, Oberlandesgerichten und dem Bundesgerichtshof die Verpflichtung, sich durch einen Rechtsanwalt vertreten zu lassen. Gleiches gilt bei anderen Verfahrensarten wie im Arbeitsrecht ab dem Landesarbeitsgericht. Der Sinn dieses sogenannten Anwaltszwangs liegt darin die höheren Instanzen der Gerichtsbarkeit zu entlasten, da Sachverhaltsaufklärungsarbeiten und rechtliche Voreinschätzungen vor Klageerhebung und während des Prozesses durch die Rechtsanwälte erfolgen sollen.

Das zum 1. Juli 2008 in Kraft getretene Rechtsdienstleistungsgesetz löste das bis dahin geltende Rechtsberatungsgesetz ab. Die außergerichtliche Rechtsberatung ist in größerem Umfang für Nicht-Anwälte geöffnet worden. Für den Kernbereich rechtlicher Dienstleistungen, d. h. vor allem die Vertretung vor Gericht, gilt das Anwaltsmonopol im Wesentlichen weiterhin. Die Erfahrungen mit der nicht anwaltlichen Vertretung hat gezeigt, dass nur eine anwaltliche Beratung und Vertretung den Interessen der Mandanten grundsätzlich gerecht werden.

Die Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO) führt die allgemeinen Aufgaben des Rechtsanwalts nicht abschließend auf. § 1 der BRAO definiert den Rechtsanwalt als „unabhängiges Organ der Rechtspflege“. § 3 BRAO führt aus: „Der Rechtsanwalt ist der unabhängige Berater und Vertreter in allen Rechtsangelegenheiten.“ Konkreter nennen §§ 48, 49 und 49a BRAO die Pflichten zur Prozessvertretung im Zivilprozess unter bestimmten Bedingungen, zur Pflichtverteidigung und zur Beratungshilfe. Die Berufsordnung für Rechtsanwälte (BORA) nennt in § 1 Absatz 3 folgende Aufgaben des Rechtsanwalts: „... seine Mandanten vor Rechtsverlusten zu schützen, rechtsgestaltend, konfliktvermeidend und streitschlichtend zu begleiten, vor Fehlentscheidungen der Gerichte und Behörden zu bewahren und gegen verfassungswidrige Beeinträchtigung und staatliche Machtüberschreitung zu sichern.“ Die Unabhängigkeit der Rechtsanwälte und der Schutz vor ungerechtfertigter Verfolgung wegen ihrer rechtmäßigen Berufsausübung wird auch durch internationale Standards gesichert, wie z. B. die Empfehlung des Europarats zur freien Ausübung des Anwaltsberufs oder die UN Grundprinzipien betreffend die Rolle von Rechtsanwälten.

Abstrakt können Sinn und Aufgaben der anwaltlichen Tätigkeit wie folgt aufgegliedert werden:

Rechtsgestaltung (Kompliziertere, aber für die Wirtschaft bedeutende Rechtsgeschäfte würden ohne anwaltliche Hilfe in der Vertragsgestaltung oftmals unterlassen werden. Umstritten ist hingegen die Einbeziehung von Anwälten durch Ministerien für die Erarbeitung von Gesetzentwürfen)
Rechtssuchende über Ansprüche und Gegenansprüche aufzuklären und Beweise zu sichern
außergerichtliche Durchsetzung von Ansprüchen (durch anwaltliche Aufforderungsschreiben, Vertragsstrafen). Vertragsstrafen und die Kostentragungspflicht des Anspruchgegners leisten dabei auch einen Beitrag zur Prävention vor zukünftigen Rechtsverstößen
Entlastung der Justiz durch Abraten von der Klageerhebung bei mangelnder Erfolgsaussicht (Filterfunktion für die Gerichte), außergerichtliche Streitbeilegung durch Abschluss von außergerichtlichen Vergleichen (damit auch zum Rechtsfrieden beizutragen), Mediation (in diesen Fällen wird der Anwalt als Mediator und nicht als Vertreter einer Partei tätig)
Verfahrenshilfe für die Prozesse vor den Gerichten zu leisten (Sachverhaltsklärung und Ordnen der Darlegungen, Rechtsausführungen)
Kontrolle der Rechtsprechung unterer Instanzen auf Rechtmäßigkeit, ggf. mit der Folge Rechtsmittel einzulegen
Prozesshandlungen vorzunehmen (zum Beispiel: Einreden zu erheben, Vergleiche abzuschließen, Rechtsmittel einzulegen)
durch Mitarbeit in den berufsständischen Organisationen, Beiträge in Fachzeitschriften oder Kommentaren zur Fortbildung der Rechtsauslegung, insbesondere der Rechtsprechung, und zur Gesetzgebung beizutragen.
Nach groben Schätzungen besteht die anwaltliche Arbeit an Mandaten zu mindestens 80 % aus Sachverhaltsaufklärung und zu 20 % aus daran anschließender Rechtsanwendung.
Sowohl im Arbeitsrecht, wie auch im Zivilrecht werden Prozesse in der Regel schriftlich bearbeitet. Daher kommen den anwaltlichen Schriftsätzen erhebliche Bedeutung zu.

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